🏠 부동산 증여세 계산기
최신 세법 기준 · 증여세 + 취득세 합산 계산
부동산은 원칙적으로 시가(실거래가·감정평가액)로 평가해요. 시가 파악이 어려우면 공시가격을 사용할 수 있어요.
아파트·토지·상가 등 증여 부동산의 시가
취득세는 공시가격(시가표준액)에 4% 적용
기본 증여재산공제: 5,000만원 (10년 합산 기준)
같은 증여자에게 받은 10년 내 증여 합산
✦ 계산 결과
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총 세금 부담 (증여세 + 취득세)
부동산 증여세 — 알아야 할 핵심 3가지
부동산을 증여할 때는 일반 증여세 외에 취득세와 자금조달계획서 제출 의무가 추가돼요. 아래 세 가지를 꼭 확인하세요.
① 증여세 평가 기준: 시가 우선
부동산 증여세는 시가(실거래가·감정평가액·유사매매사례가액)로 평가하는 것이 원칙이에요.시가 파악이 어려운 토지·단독주택 등은 기준시가(공시가격)를 사용할 수 있어요.
아파트는 유사 단지의 최근 실거래가가 있으면 해당 금액이 시가로 적용될 수 있어요.
② 취득세: 공시가격의 4%
부동산을 증여받는 사람(수증자)은 증여 취득세 4%를 별도로 납부해야 해요.취득세는 공시가격(시가표준액) 기준으로 계산돼요 (시가와 별개).
농어촌특별세(0.2%) + 지방교육세(0.4%)가 포함된 실질 세율은 최대 4.6%예요.
③ 자금조달계획서 제출 의무
투기과열지구·조정대상지역 내 3억원 이상 부동산을 증여받을 경우 자금조달계획서를 제출해야 해요.비규제지역은 6억원 이상부터 해당돼요.
증여 사실과 자금 출처를 명확히 기재해야 하며, 미제출 시 과태료가 부과될 수 있어요.
증여세율표 (최신 세법 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | — |
| 1억원 초과 ~ 5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 10억원 초과 ~ 30억원 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
취득세 — 증여 vs 매매 비교
| 구분 | 취득 원인 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 증여 | 무상 취득 | 4% | 공시가격 기준 |
| 상속 | 무상 취득 | 2.8% | 농지 2.3% |
| 매매 (일반) | 유상 취득 | 1~3% | 주택 수·가격에 따라 상이 |
📌 증여세 납부 기한 & 절세 포인트
· 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내 자진신고 시 산출세액의 3% 절감· 공시가격이 시가보다 낮은 부동산일수록 절세 효과가 커요
· 10년 단위로 분산 증여하면 공제 한도를 반복 활용할 수 있어요
· 배우자 증여는 6억 공제로 세금 없이 이전 가능 (10년 합산)
자금조달계획서 제출 기준
| 지역 구분 | 제출 기준 금액 | 제출처 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 3억원 이상 | 부동산 거래 신고 시 함께 제출 |
| 조정대상지역 | 3억원 이상 | 부동산 거래 신고 시 함께 제출 |
| 비규제지역 | 6억원 이상 | 부동산 거래 신고 시 함께 제출 |
증여는 매매가 아니지만, 부동산 취득 원인이 증여인 경우에도 자금조달계획서 제출 의무가 적용돼요. 증여 자금의 출처(부모·배우자 증여 등)를 소명하는 서류를 함께 준비하세요.
※ 이 계산기는 최신 세법 기준 일반 정보를 제공하며 세무 전문가의 조언을 대체하지 않습니다. 부동산 증여는 개인 상황(보유 주택 수, 지역, 감정평가 여부 등)에 따라 실제 세액이 달라질 수 있으며, 고액 부동산 증여는 반드시 세무사와 상담하세요. 세법은 수시로 개정될 수 있으니 신고 전 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 최신 기준을 확인하세요.